Как показывают письма и звонки наших читателей, чаще всего процесс выбора стопорится на самой начальной стадии - жильцы попросту не могут организовать и провести общее собрание собственников квартир. А по закону именно этот коллективный орган - главный и принимает основные решения, определяющие судьбу домовладения.

Зачем встречаться

Строго говоря, Жилищный кодекс не то чтобы рекомендует, а прямо ОБЯЗЫВАЕТ собственников квартир проводить общедомовое собрание раз в год (ст. 45 ЖК РФ). Наказания за невыполнение этой нормы, правда, не предусматривается, однако такая «встреча» на самом деле мероприятие практически судьбоносное. Общее собрание принимает решения по следующим важнейшим вопросам общедомовой жизни:

проведение реконструкции дома, в том числе с его расширением и надстройкой, строительство хозяйственных и других сооружений на придомовой территории. При этом фантазии членов собрания, разумеется, не могут быть слишком уж вольными: они ограничиваются градостроительными нормами;
пределы использования земельного участка под домом, в том числе придомовой территории;
передача в пользование общедомового имущества, например, сдача в аренду подвалов и чердаков, стен - для размещения рекламных плакатов и проч.;
выбор способа управления домом.

Как завлечь жильцов на «стрелку»

По закону собрание считается правомочным, то есть вправе принимать решения, если в нем участвуют хозяева квартир, имеющие не менее 50% голосов. Причем личная явка необязательна: если вы полностью доверяете соседям, то можете выдать им доверенность в простой письменной форме, чтобы голосовали за вас.

Известить жильцов-собственников о грядущем собрании нужно не менее чем за 10 дней. Жилищный кодекс предлагает на выбор несколько способов уведомления:

+ направление заказных писем. Этот способ надежен, однако активистам, решившимся организовать собрание, придется потратить время и деньги (кстати, уже на первом собрании можно предусмотреть введение специальных сборов для подобных организационных расходов);
+ личное вручение уведомления каждому собственнику под расписку. Для небольших домов можно, пожалуй, попытаться использовать такой способ, но представьте, сколько времени уйдет на то, чтобы застать дома всех хозяев?.. Да и на распечатку уведомлений придется потратиться;
+ размещение объявления в общедоступном для жильцов месте. Этот способ, пожалуй, самый выполнимый. Эффективность зависит от того, как долго продержится объявление, и от внимательности уставших после работы жильцов.

На заметку:

по договоренности с местными властями и коммунальщиками можно использовать еще один экономный и эффективный способ: сообщение о собрании и его повестке печатается на обратной стороне счета за жилищно-коммунальные услуги. Тогда уж его точно прочтут!

СОВЕТЫ АКТИВИСТАМ

Готовимся к голосованию

Если вы решились на героический шаг - организацию собрания хозяев квартир, то при подготовке постарайтесь:

+ почитать Жилищный кодекс, желательно с комментариями. Так вы сориентируетесь, что и как делать;
+ выясните количество голосов, которым располагает собственник каждой квартиры;
+ подготовьте бланки: явочного листа участников собрания (чтобы определить, собрался ли кворум), бюллетеней для голосования, протокола голосования;
+ хорошо бы иметь уже разработанный устав товарищества собственников жилья (ТСЖ), вариант договора с управляющей компанией.

ВОПРОСЫ В ТЕМУ

Кто поможет спастись от рекламных щитов на доме

На крыше нашего дома устанавливают рекламу. Огромные «говорящие» щиты, да еще с подсветкой, а в нашем подъезде электропроводка и так на ладан дышит. Как нам быть? Куда обращаться? Все квартиры приватизированы, но ТСЖ у нас пока нет... Заранее спасибо.

Светлана Петровна.

Вам нужно как можно быстрее организовать общее собрание собственников квартир и назначить лицо, которое будет представлять и защищать общедомовые интересы от имени всех жильцов.

По-хорошему на собрании стоило бы сразу выбрать и форму управления домом: напрямую самими жильцами, с помощью управляющей компании и (или) товарищества собственников жилья (ТСЖ).

- ТСЖ - это связующее звено между жильцами дома и эксплуатационными организациями, - поясняет наш эксперт, руководитель отдела доверительного управления недвижимостью компании «АКРУС-недвижимость» Светлана КОС. - Чтобы качественно управлять собственностью, проверять работу эксплутационных организаций и мелких подрядчиков, нужно быть профессионалом и иметь штат специалистов. Если вы врач или учитель, топ-менеджер или водитель, то вряд ли знаете, как эксплуатировать водопровод, канализацию, лифт и энергосистему, какие работы и когда нужно производить. Поэтому ТСЖ заключает договор с управляющей компанией и наделяет УК определенными правами и обязанностями. В свою очередь, УК следит за качеством работ, согласовывает стоимость услуг, выполняемых подрядными организациями и проч.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса крыша, как и чердак, является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и принадлежит хозяевам квартир на праве общей долевой собственности. Ст. 44 ЖК предусматривает, что решение о передаче в пользование общедомового имущества - в том числе для размещения рекламы - принимается общим собранием жильцов - собственников квартир.

Ссылаясь на эти нормы и протокол общего собрания, где жильцы выражают несогласие с использованием крыши для установки рекламных щитов, нужно обратиться в организацию или орган власти, которые дали добро на размещение рекламы. По всей видимости, это органы местного самоуправления (управа, районная администрация) либо ДЕЗ.

Кстати, имейте в виду: поскольку крыша принадлежит жильцам, то и доходы от ее использования для рекламных целей должны поступать и расходоваться на общедомовые нужды: благоустройство подъезда, двора и т. п.

Что нужно для оформления придомовой территории

Мы слышали, что владельцы квартир могут сами распоряжаться придомовой территорией. У нас там организуют автостоянку на месте детской площадки. Большая часть жильцов против...

Михаил Петрович.

Чтобы распоряжаться придомовой территорией и отстаивать свои интересы, жильцам нужно провести соответствующие процедуры - оформить право собственности на земельный участок.

При этом с вас ни в коем случае не вправе требовать деньги за землю! Согласно п. 5 ст. 16 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» придомовая территория и земля под домом БЕСПЛАТНО переходят в общую долевую собственность хозяев квартир с момента формирования соответствующего земельного участка. Для этого нужно пройти следующие этапы:

Проводите общедомовое собрание и определяете, кто будет обращаться в соответствующие органы (см. далее) от имени коллектива жильцов-собственников. По закону уполномочить на это можно любое лицо. Решение собрания оформляется протоколом.

Уполномоченное лицо подает в орган местного самоуправления (управу, районную администрацию, сельсовет и т. п.) заявление о формировании земельного участка, на котором расположены дом и иные объекты, предназначенные для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства (именно по этим «функциональным» признакам определяются границы придомовой территории). В заявлении надо сослаться на ст. 16 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

Орган местного самоуправления организует межевание, определяет границы земельного участка (придомовой территории).

Результаты землеустроительных работ передаются в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Там оформляют кадастровый план, ставят участок на государственный кадастровый учет. По запросу уполномоченного лица - представителя жильцов - собственников квартир - выдается соответствующая выписка из кадастрового плана, необходимая для регистрации права собственности жильцов на придомовую территорию.

Выписка передается в Федеральную регистрационную службу (Росрегистрация), и жильцам выдают правоподтверждающий документ: свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Вправе ли ДЕЗ распоряжаться подвалом

В ДЕЗе нам сказали, что подвал дома используется по усмотрению коммунальщиков и местных властей, потому что находится у них на балансе. И, хотя все квартиры у нас оформлены в собственность жильцов, распоряжаться подвалом по своему усмотрению мы не имеем права. Так ли это?

С уважением Сергей.

ДЕЗ обязан обслуживать и содержать в «приличном» состоянии подвал и прочие нежилые помещения в доме. Но не более того!

Хозяева квартир вносят так называемую плату за жилое помещение, которая включает оплату услуг и работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества дома. Именно эти работы и выполняет ДЕЗ.

А вот собственниками общего имущества в многоквартирных домах, в том числе подвалов, являются хозяева квартир. И только они вправе распоряжаться объектами общего имущества, в том числе принимать решения об использовании подвала (п. 1 и 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Напомним, для этого нужно провести общедомовое собрание.

ВАЖНО

Чтобы эффективно и выгодно использовать общедомовое имущество: чердаки, подвалы, крыши, придомовую территорию, лучше поручить управление этими «благами» профессионалам - опытной управляющей компании (УК). Решение о ее выборе и о заключении договора с УК принимается на собрании жильцов - собственников квартир.

Напомним, определиться со способом управления домом, в том числе решить, кто и как будет оказывать вам жилищно-коммунальные услуги, нужно до1 января 2007 года.

Анна ДОБРЮХА dobruhak@kp.ru

Источник: http://www.kp.ru/daily/23733/54799/