Что считается перепланировкой?

Переустройство квартиры является любое отличие фактической планировки помещения от поэтажного плана БТИ. В рамках действующего законодательства любая, даже малозначительная перепланировка квартир, в том числе квартир так называемой "свободной" планировки, требует обязательного согласования перепланировки в установленном законом порядке и получения Разрешения на перепланировку квартир.

Часто типовые планировки квартир не всегда удовлетворяют владельцев квартир, и возникает естественное желание улучшить условия своего жилья, сделать его более комфортным и максимально использовать имеющуюся в собственности площадь. Довольно часто для новостроек изменение положения сан.тех.узлов (изменение положения ванных комнат и туалетов), устройство кухни-гостиной или кухни-столовой, т.е объединение комнат, устройство гардеробных комнат, устройство дополнительных подсобных помещений. Воплощение в жизнь задуманных изменений планировки квартиры влечет за собой, документальное оформление задуманной перепланировки квартир, т.е. получения разрешения на перепланировку квартиры в органах исполнительной власти.

Порядок получения разрешений на перепланировку квартир, ограничения по переустройству помещений, порядок проведения самого переустройства, ограничения по производству работ в жилых домах, государственный учет и контроль за переустройством помещений, а также ответственность физических и юридических лиц за несанкционированное переустройство регламентируются следующими законодательными актами:

- Закон №37 г. Москвы от 29.09.99"О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы".

- Закон №22 города Москвы от 7 апреля 2004 "О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы от 29 сентября 1999 года

- Закон № 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы"

- Распоряжение Мэра г. Москвы от 11.04.2000 №378 -РМ "О положении о едином порядке проектной и предпроектной подготовке строительства в г.Москве"

Перепланировка квартир или изменение планировки квартир, жилых и нежилых помещений разрешается производить только после рассмотрения вопроса в уполномоченном органе и получения документально оформленного разрешения.

Порядок согласования перепланировки

Согласование перепланировки квартиры или нежилого помещения ( легализация перепланировки-юридическое оформление перепланировки квартир) начинается с заказа в органах технической инвентаризации действующего Поэтажного плана БТИ и Экспликации, и выпуска лицензированной проектной организацией Технического заключения и Проекта Переустройства. Следующим шагом является согласование проектной документации, "в установленном порядке ее разработчиками", и сбор всех необходимых документов. Собранные пакет документов сдается в уполномоченный орган, который после рассмотрения проектной документации и полученных на нее заключений государственных инстанций, выносит решение - Разрешение на перепланировку квартир или мотивированный отказ.

Разрешение на перепланировку помещений в рамках действующего законодательства дает право на осуществление ремонтных работ, связанных с перепланировкой квартир т.е изменение планировки. Выполнив переустройство квартиры или нежилого помещения по согласованной проектной документации, необходимо зарегистрировать изменения планировки квартиры или нежилого помещения в органах технической инвентаризации (внести изменения в поэтажный план БТИ и экспликацию) и заменить свидетельство о праве собственности, т.к. меняются характеристики объекта собственности, после согласования перепланировки, новая планировка квартиры считается полностью зарегистрированной.

Наши специалисты осуществляют регистрацию перепланировки квартир и оформление разрешения на перепланировку (в том числе ранее выполненную) квартир и нежилых помещений, внесение изменений связанных с перепланировкой квартир.

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на перепланировку квартир:

1. Поэтажный план БТИ;
2. Экспликация к поэтажному плану БТИ (форма № 22);
3. Свидетельство о собственности (или договор купли-продажи);
4. Выписка из домовой книги;
5. Финансово-лицевой счет;
6. Техническое заключение с приложенной копией лицензии организации;
7. Проект перепланировки квартир выполненный лицензированной организацией;
8. Договор на технадзор;
9. Акт на скрытые работы;
10. Согласование с Пожнадзором;
11. Согласование с СЭС;
12. Согласование с Балансодержателем;
13. Согласование с АПУ;
14. Согласование с Жилищной инспекцией;
15. Согласование с Газовой инспекцией;
16. Согласие соседей прилегающих квартир и собственников;
17. Страховка;
18. Согласование с Мосгосэкспертизой (в зависимости от сложности работ);
19. Договор на вывоз мусора;
20. Договор на технадзор с Балансодержателем.

Отсутствие разрешения на перепланировку квартиры - это невозможность распоряжаться своей собственностью - осуществлять любые сделки с ней: продажа, дарение, передача в наследство и т. д., наложение штрафов, требование восстановления квартиры в первоначальное состояние и в рамках действующего законодательства допускается возможность лишения права собственности на квартиру и продажа ее с аукциона.

При выполненной перепланировке владелец квартиры обязан:

1. Оформить законным образом переустройство своей квартиры
2. Либо привести квартиру в первоначальный вид, соответствующий поэтажному плану БТИ и экспликации помещений до перепланировки.
3. Любые аварийные ситуации в доме дают повод сомневаться в непричастности владельца "самостроя", т.е владельца квартиры несогласованной с компетентными службами перепланировкой.
4. Стоимость квартиры с неоформленной перепланировкой даже с хорошим ремонтом, значительно ниже аналогичных предложений на рынке.
5. Неоформленная перепланировка - это предписания, штрафы, иски в суд со стороны надзорных и контролирующих органов - МОСЖИЛИНСПЕКЦИИ, Технического надзора, МВК.

Уважаемые владельцы квартир!
ПОМНИТЕ: Прежде чем приступить к выполнению ремонтно-строительных работ, следует согласовать Проектно-Техническую документацию, выпущенную проектной лицензированной организацией, во всех городских службах и инстанциях, на основании чего получить Разрешение на проведение работ по переустройству, подписанное органом исполнительной власти г. Москвы.

ПЕРЕВОД ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В НЕЖИЛОЙ ФОНД

Перевод в нежилой фонд в г.Москве регламентирован Распоряжением Мэра г.Москвы №560-РМ от 11 ноября 1994года.

Перевод в нежилой фонд в г.Москве возможен только на первых этажах жилых строений. Причем необходимо, чтобы дом, в котором расположена квартира, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции, не был признан аварийным и не подлежал сносу. В квартире никто не должен быть зарегистрирован, а также должна иметься возможность устройства отдельного изолированного входа в квартиру с улицы (обычно из одного оконного проема), т.к. по Российскому законодательству нежилые помещения должны иметь отдельный изолированный вход от жилой части здания (лестничные клетки в данном случае относятся к жилой части здания).

Решение о переводе жилых помещений в нежилой фонд принимается на заседаниях Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г.Москвы, которая заседает с периодичностью не реже одного раза в месяц в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы.

Для рассмотрения вопроса о переводе в нежилой фонд необходимо собрать и предоставить следующие документы: (Также комиссия может потребовать дополнительные документы)

1. Заявление, с указанием причин перевода.
2. Нотариальные копии правоустанавливающих документов на квартиру.
3. Выписку из ЕГРП.
4. Заключение Госсанэпиднадзора.
5. Заключение Госпожнадзора.
6. Техническое заключение проектной организации, имеющей лицензию на проведение изыскательских работ в жилых зданиях.
7. Из БТИ Ф-1А, Ф-5, поэтажный план и экспликацию.
8. Справку из Управы р-на о том, что дом не стоит в планах капитального ремонта и реконструкции, не признан аварийным.
9. Информационное письмо из АПУ о возможности устройства отдельного входа в квартиру.
10. Справку из ЕИРЦ о том, что в квартире никто не зарегистрирован.
11. Акт технического обследования от балансодержателя здания.
12. Для юридических лиц копии Уставных документов.
13. Для ПБОЮЛ копии Свидетельств о регистрации и постановки на учет в налоговый орган.

Порядок и сроки работ по переводу в нежилой фонд.

Сбор документов - 14 дней.
Представление на ГМВК - не реже 1 раза в месяц.
Получение выписки из протокола - до 10 дней.
Определение стоимости перевода (расчет в ГорБТИ) - 5 дней.
Представление документов на Городскую комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом г.Москвы - не реже 1 раза в неделю.
Получение выписки из протокола - до 10 дней.
Оплата в бюджет г.Москвы, установленной комиссией суммы - 1 день.
Подготовка и получение Распоряжения о переводе в нежилой фонд - 7 дней.
Внесение изменений в БТИ - 14 дней.
Государственная регистрация перевода в нежилой фонд в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - 1 месяц.

Срок перевода помещения в нежилой фонд составляет 4-4.5 месяца. Окончательным документом является Свидетельство о собственности на нежилое помещение.

ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ ОТДЕЛЬНОГО ВХОДА.

После перевода квартиры в нежилой фонд, в обязательном порядке необходимо организовать обособленный от жилой части вход в помещение.

Устройство отдельного входа относится к реконструктивным работам и оформляется на основании Распоряжения Мэра г. Москвы от 11.04.2000 г. №378-РМ «О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовке строительства в г. Москве» и Распоряжения первого заместителя Премьера Правительства г. Москвы от 22.04.96 г. №503-РЗП, в виде разрешения, подготовленного АПУ округа и оформленное по форме, установленной Москомархитектурой на основании согласованного проекта, что включает в себя:

• заключение Отдела подземных сооружений (ОПС) Мосгоргеотреста;
• заключение Санэпиднадзора административного округа;
• заключение Госпожнадзора административного округа;
• согласие Балансодержателя дома;
• согласие ФСО России (при необходимости);
• копии правоустанавливающих документов на помещение;
• поэтажный план и экспликация;
• выписка из технического паспорта БТИ (ф. 1а);
• заключение Мосгосэкспертизы;
• согласие ГУП охраны памятников г. Москвы (дома до 1937 года постройки);
• согласование с Департаментом природопользования г. Москвы.

После получения разрешения на проведение реконструктивных работ, в обязательном порядке необходимо оформить ордер на производство работ в административно-технической инспекции (АТИ) округа.

По завершению строительных работ, объект сдается комиссии.

ПОДГОТОВКА КАДАСТРОВЫХ ПЛАНОВ

Необходимые документы:

1.Заявка на проведение геодезических работ (подается в организацию имеющую лицензию на проведение геодезических работ)
2.Правоустанавливающие документы на земельный участок
- Постановление Главы о предоставлении земельного участка в собственность
- Договор купли - продажи, дарения, мены, залога земельного участка (при повторных сделках)
- Свидетельство о праве на наследство по закону
3. Свидетельство о праве собственности на землю
4. Копия фрагмента генплана с подписью и печатью председателя или главы администрации (в зависимости от целевого назначения земли)
5. Копия плана БТИ ( при наличии капитальных строений на земельном участке)
6. Решение суда (при наличии)
7. Акт установления и согласования границ земельного участка с подписью и печатью председателя или главы администрации (в зависимости от целевого назначения земли)

РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Необходимые документы:

1.Постановление Главы администрации местного округа о разрешении на строительство дома и хоз. построек - 3 экз. (подлинники)
2.Правоустанавливающие документы на земельный участок
3.Документы, предоставляемые геодезической группой Управления архитектуры
4.Проект дома (с цветовым решение фасада) и лицензия автора
5.Заключения по проекту:
Заключение СЭС
- экология
- радиация
Заключение ОПО
6.Заключение Департамента природных ресурсов по центральному региону
7.Документы предоставляемые Управление архитектуры
8.Госархтехнадзор
9.Копия паспорта

СДАЧА ДОМОВ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

Необходимые документы:

1.Распоряжение Главы администрации местного округа о назначении комиссии по приемке дома в эксплуатацию.
2.Акт сдачи дома в эксплуатацию:
- Администрация
- СЭС
- ОПО
- Госархтехнадзор
- Управление архитектуры
3.Справка (Договор) о выполнении тех. условий (газопровод, водопровод, телефонизация, электроснабжение, канализация.
4.Материалы БТИ.
5.Документы предоставляемые геодезической группой Управления архитектуры.
6.Правоустанавливающие документы на земельный участок.
7.Разрешительная документация на строительство дома (см. «Разрешение на строительство»)
8.Копия паспорта.

Источник: http://d19.ucoz.ru/forum/2-33-1